מחירי הדירות לא ירדו בעקבות הוזלת הקרקעות


חדשות נדל"ן, מרץ 2014

מחירי הדירות לא ירדו
מאת: דני דניאל

במקום שהפער בהוזלת עלות הקרקע יתגלגל לידי הצרכנים ויוזיל את מחירי הדירות הוא נותר בכיסם של אותם יזמי נדל"ן שלקחו את הסיכון בתקופת אי-הוודאות ורכשו את הקרקעות בעלויות מוזלות
▪  ▪  ▪
אני מודה שטעיתי, לפני כשנתיים ערכנו מחקר על מחירי הקרקעות לבניה וגילינו כי בעקבות המחאה החברתית מחירי הקרקעות במכרזי המנהל צנחו ב-47%! וזאת אחרי זינוק של כ-60% בתקופה שלפני המחאה שהתבטא בנסיקת מחירי הדיור בהתאם. עלויות הקרקע מהוות כשליש מעלות הדירה וכמחצית באזורי הביקוש ומכאן שיערנו שהנתונים יחד עם תנופת המחאה עשויים להשליך על ירידה עתידית במחירי הדיור לכשהקרקעות יבשילו לכדי פרויקטים. המחקר עורר הדים, התראיינו בעיתונות ובתוכניות הכלכלה ואף קיבלנו פניה מבנק ישראל שביקשו שנעביר להם את הדוח המלא.

לצערנו, המחאה החברתית גוועה, עלויות הקרקעות התייצבו ואף עלו בעשרות אחוזים בכמה יישובים וכפי שהתפרסם על-פי נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות התייקרו בשנת 2013 ב-4.6%. כלומר במקום שהפער בהוזלת עלות הקרקע יתגלגל לידי הצרכנים ויוזיל את מחירי הדירות הוא נותר בכיסם של אותם יזמי נדל"ן שלקחו את הסיכון בתקופת אי-הוודאות ורכשו את הקרקעות בעלויות מוזלות ובנוסף התגלגלו חזרה לממשלה דרך המיסוי הכבד שבנדל"ן.

שורש הבעיה הנו בפער בין ההיצע לביקוש. מאחר שקיים מחסור בהיצע של קרקעות זמינות למגורים באזורי הביקוש שאינו מדביק את הביקוש, בפרויקטים שכבר בשלב השיווק ליזמי הנדל"ן המחויבים לרווחיות עסקיהם אין סיבה אמיתית להוריד את המחיר.

תוצאות מכרז במקווה ישראל חולון שהתפרסמו השבוע מחזקות את הטענה כי המחסור בהיצע גורם ליזמי הנדל"ן לעוט על כל מכרז באזורי הביקוש ומתוך 18 הצעות שהוגשו "זכתה" קבוצת רכישה לשלם כ-600 אלף שקלים עבור עלות הקרקע והפיתוח.

מכרזים נוספים שנסגרו מתחילת השנה אינם משקפים ירידת מחירים קרובה מאחר שכשנקבע מחיר הקרקע והפיתוח שאר הרכיבים כמו עלויות ההקמה, תכנון, שיווק, מימון, מיסוי ורווח יזמי לא ירדו ואף עלולים לעלות.

שר השיכון אורי אריאל הצהיר לאחרונה כי הוא צופה שב-2015 ירדו מחירי הדיור. גם השר הקודם אטיאס הצהיר הצהרות דומות והתוצאה הייתה הפוכה מאחר שלא הייתה מגובה במעשים מהותיים להגדלת ההיצע. קבינט הדיור מציע לשלם מכספי המיסים שלנו 100 אלף שקל כמענק לסיוע לזוגות הצעירים ברכישת דירה - פתרונות שמן הסתם שוב יגולגלו לכיסי היזמים ויוחזרו חזרה לקופת המדינה דרך המיסוי.

לסיכום, הנתונים מראים כי עלויות הקרקע הם הגורם העיקרי להתייקרות מחירי הדיור אך לא להוזלתם. במצב של חוסר היצע אל מול ביקוש קשיח המגובה בריבית משכנתאית אטרקטיבית יש לשנות את שיטת שיווק הקרקעות הנוכחית של מכרזי מנהל מקרקעי ישראל הממקסמת רווח למדינה מהמרבה במחיר ולטפל בבעיית המחסור בהיצע בפתרונות כגון הפשרה מאסיבית ומהירה של קרקעות חקלאיות, זירוז והסרת חסמים של תוכניות תכנון תקועות, קידום פרויקטים לדיור בר-השגה והנעת פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) בד-בבד עם שיפור ושדרוג משמעותי בתשתיות התחבורה.


לכתבה המלאה ב NEWS1