השפעות הקורונה על ההיצע והביקוש לדירות בישראל
מאמרים לחצו לסירטון
כיצד הקורונה תעלה את הביקוש לדירות בישראל
דני דניאל, מייסד מכון DANIEL מחקרי נדל"ן 5.4.2020
דני דניאל, מייסד מכון DANIEL מחקרי נדל"ן 5.4.2020
משבר הקורונה מגביר את הצורך בעוד יחידות דיור בישראל. ההסגר מגדיל את עלייה בילודה יחד עם העלייה בגרושים, ההסתגלות לעבודה מהבית תביא לסגירת משרדים והוספת יחידת עבודה בבית, המשבר העולמי יביא לנהירת עולים לארץ והמשקיעים כבר משחרים לטרוף את ההזדמנויות.
עליית המחירים בישראל מאז קום המדינה נובעת מבעיית היצע נמוך של יחידות דיור באזורי הביקוש אל מול ביקוש שהולך וגדל. משבר הקורונה הנוכחי גורם להורדת ההיצע ומצד שני להגדלת הביקוש לדירות.
הסיבה המרכזית לעלייה בביקוש נובעת מהצמיחה הדמוגרפית. מדינת ישראל הממוקמת במקום הראשון מבין ארצות המערב מבחינת הפריון עשויה אף להתגבר בתקופת הסגר וככל הנראה אנו לקראת Baby Boom תופעה של ילודה גבוהה בתקופה קצרה המאופיינת אחרי מלחמות. קיבלנו לכך עדויות מיצרנית הקונדומים הגדולה בעולם שהתריעה על זינוק בביקוש ומחסור חמור במלאי בגלל המגפה.
תופעה נוספת שצוברת תאוצה בד בבד היא עלייה בשיעור הגרושין. כיום כל זוג שלישי בממוצע בישראל מתגרש, השהייה האינטנסיבית יחד בהסגר, אי הוודאות והחששות מהמשבר הבריאותי והכלכלי מייצרים עוד יותר חיכוכים, תסכולים ומתחים שמובילים לגרושין תופעה שבה היחידה המשפחתית מתפצלת ויש צורך ב 2 יחידות דיור.
הוויכוחים וה Make-Up Sex שאחרי יביאו גם עוד ילדים וגם עוד מתגרשים בכל מקרה יצריך תוספת יחידות דיור.
משפרי דיור, העלייה במספר הנפשות בבית תביא לצורך של דירה גדולה יותר עם יותר חדרים, בנוסף, תפקיד הבית הולך להשתנות, לא עוד מרחב מחייה אלא גם מתחם עסקי – המשבר לימד אותנו שאפשר לעבוד גם מהבית, אפשר לקיים פגישות מרחוק, המצב הכלכלי יאלץ רבים לצמצם הוצאות של שכירת משרד, דמי ניהול ארנונה וכו', יביא לחיסכון בזמן וליעילות ובנוסף חיסכון בהוצאות הרכב והחנייה.
יזמי הנדל"ן ינחו את האדריכלים לתכנן דירות עם יחידת עבודה נפרדת. אם עד היום במלחמות הגנו על עצמנו במטוסים וטנקים, במלחמה נגד וירוסים אנו מגינים על עצמנו בבידוד ביתי וממנו ממשיכים לתפקד ולעבוד.
עולים חדשים – המשבר שתקף קשות מדינות באירופה ובארה"ב יחד עם התגברות האנטישמיות יביאו יותר יהודים לברוח לישראל ויגדילו את הביקוש לדירות
המשקיעים – המפולת בבורסה גרמה לבריחת המשקיעים משוק ההון שיחפשו להשקיע את כספם בנדל"ן - אלטרנטיבה סולידית יותר ויציבה כפי שראינו במשבר האשראי ב 2008, מוכרים שיקלעו למשבר כלכלי יאלצו למכור את הדירה בפחות ממחיר השוק – הזדמנויות שהמשקיעים יעוטו עליהן.
מנגד, אנחנו רואים קיטון בהיצע הדירות, קצב התחלות הבנייה ירד וככל שהמשבר יחריף כך הוא יאט עוד יותר גם בגלל ירידה בהיקפי התכנון ופגיעה ביכולת ובמוטיבציה של יזמים להתחיל במיזמים חדשים.
קיים מחסור בייצור ובייבוא מחו"ל וייקור של חומרי בנייה, מחסור בכ"א באתרים, עיכובים בבנייה ובמסירה של דירות.
הבנקים מתחילים להערים קשיים במימון הפרויקטים ומתן ובאשראי ליזמים.
תהליכי הרישוי והתכנון נמצאים בהאטה עד עצירה, ועדות לא מתכנסות, לא מנפיקים היתרי בנייה או טופס 4 למסירה
רמ"י הפסיקה שיווק של קרקעות חדשות למגורים מה שיקטין את התחלות הבנייה
תהליכי ההתחדשות עירונית בעצירה, דיירים אינם פנויים כיום לכנסים ולחתימות, בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת בנייה הדיירים שנאלצים לשהות בבית סובלים מרעש, זיהום אוויר וחשש שהעובדים ידביקו אותם.
היזמים חווים פגיעה ברווחיות, הקיפאון במכירות יאלץ את חלקם למכור בהנחות כדי לייצר תזרים וחלקם לא ישרדו. למרות שהענף מוגדר כחיוני, העיכובים בבנייה לא הוכרו ככוח עליון ואם זה לא ישנה הם יאלצו לפצות רוכשים על איחור במסירה.
יזמים העוסקים גם בנדל"ן העסקי למסחר ולמשרדים צפויים להיפגע, עסקים רבים שהסתגלו לעבוד מהבית יינטשו את המשרדים, הוראות הסגר מאפשרות לשוכרים להפסיק לשלם שכירות מה שימשיך לפגוע בתזרים.
גם תחום הקניונים עלול להיפגע בגלל צמצום כוח הקנייה של הציבור, השינוי בהרגלי הצריכה והגדלת הרכישות אונליין.
לסיכום, המחסור בדירות והעלייה בביקוש גרמו לעליית מחירי הדירות בישראל. אולם, המשבר הכלכלי העולמי הנוכחי שפגע קשות בכוח הקנייה והביא לכמיליון דורשי אבטלה, לסגירת עסקים ולבעיות תזרים למשקי הבית יחד עם עלייה בריבית על המשכנתאות יגרמו להערכתי בטווח הקרוב לקיפאון בענף ואף לירידות מחירים וזאת עד להתייצבות והתחזקות הכלכלה.
עליית המחירים בישראל מאז קום המדינה נובעת מבעיית היצע נמוך של יחידות דיור באזורי הביקוש אל מול ביקוש שהולך וגדל. משבר הקורונה הנוכחי גורם להורדת ההיצע ומצד שני להגדלת הביקוש לדירות.
הסיבה המרכזית לעלייה בביקוש נובעת מהצמיחה הדמוגרפית. מדינת ישראל הממוקמת במקום הראשון מבין ארצות המערב מבחינת הפריון עשויה אף להתגבר בתקופת הסגר וככל הנראה אנו לקראת Baby Boom תופעה של ילודה גבוהה בתקופה קצרה המאופיינת אחרי מלחמות. קיבלנו לכך עדויות מיצרנית הקונדומים הגדולה בעולם שהתריעה על זינוק בביקוש ומחסור חמור במלאי בגלל המגפה.
תופעה נוספת שצוברת תאוצה בד בבד היא עלייה בשיעור הגרושין. כיום כל זוג שלישי בממוצע בישראל מתגרש, השהייה האינטנסיבית יחד בהסגר, אי הוודאות והחששות מהמשבר הבריאותי והכלכלי מייצרים עוד יותר חיכוכים, תסכולים ומתחים שמובילים לגרושין תופעה שבה היחידה המשפחתית מתפצלת ויש צורך ב 2 יחידות דיור.
הוויכוחים וה Make-Up Sex שאחרי יביאו גם עוד ילדים וגם עוד מתגרשים בכל מקרה יצריך תוספת יחידות דיור.
משפרי דיור, העלייה במספר הנפשות בבית תביא לצורך של דירה גדולה יותר עם יותר חדרים, בנוסף, תפקיד הבית הולך להשתנות, לא עוד מרחב מחייה אלא גם מתחם עסקי – המשבר לימד אותנו שאפשר לעבוד גם מהבית, אפשר לקיים פגישות מרחוק, המצב הכלכלי יאלץ רבים לצמצם הוצאות של שכירת משרד, דמי ניהול ארנונה וכו', יביא לחיסכון בזמן וליעילות ובנוסף חיסכון בהוצאות הרכב והחנייה.
יזמי הנדל"ן ינחו את האדריכלים לתכנן דירות עם יחידת עבודה נפרדת. אם עד היום במלחמות הגנו על עצמנו במטוסים וטנקים, במלחמה נגד וירוסים אנו מגינים על עצמנו בבידוד ביתי וממנו ממשיכים לתפקד ולעבוד.
עולים חדשים – המשבר שתקף קשות מדינות באירופה ובארה"ב יחד עם התגברות האנטישמיות יביאו יותר יהודים לברוח לישראל ויגדילו את הביקוש לדירות
המשקיעים – המפולת בבורסה גרמה לבריחת המשקיעים משוק ההון שיחפשו להשקיע את כספם בנדל"ן - אלטרנטיבה סולידית יותר ויציבה כפי שראינו במשבר האשראי ב 2008, מוכרים שיקלעו למשבר כלכלי יאלצו למכור את הדירה בפחות ממחיר השוק – הזדמנויות שהמשקיעים יעוטו עליהן.
מנגד, אנחנו רואים קיטון בהיצע הדירות, קצב התחלות הבנייה ירד וככל שהמשבר יחריף כך הוא יאט עוד יותר גם בגלל ירידה בהיקפי התכנון ופגיעה ביכולת ובמוטיבציה של יזמים להתחיל במיזמים חדשים.
קיים מחסור בייצור ובייבוא מחו"ל וייקור של חומרי בנייה, מחסור בכ"א באתרים, עיכובים בבנייה ובמסירה של דירות.
הבנקים מתחילים להערים קשיים במימון הפרויקטים ומתן ובאשראי ליזמים.
תהליכי הרישוי והתכנון נמצאים בהאטה עד עצירה, ועדות לא מתכנסות, לא מנפיקים היתרי בנייה או טופס 4 למסירה
רמ"י הפסיקה שיווק של קרקעות חדשות למגורים מה שיקטין את התחלות הבנייה
תהליכי ההתחדשות עירונית בעצירה, דיירים אינם פנויים כיום לכנסים ולחתימות, בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת בנייה הדיירים שנאלצים לשהות בבית סובלים מרעש, זיהום אוויר וחשש שהעובדים ידביקו אותם.
היזמים חווים פגיעה ברווחיות, הקיפאון במכירות יאלץ את חלקם למכור בהנחות כדי לייצר תזרים וחלקם לא ישרדו. למרות שהענף מוגדר כחיוני, העיכובים בבנייה לא הוכרו ככוח עליון ואם זה לא ישנה הם יאלצו לפצות רוכשים על איחור במסירה.
יזמים העוסקים גם בנדל"ן העסקי למסחר ולמשרדים צפויים להיפגע, עסקים רבים שהסתגלו לעבוד מהבית יינטשו את המשרדים, הוראות הסגר מאפשרות לשוכרים להפסיק לשלם שכירות מה שימשיך לפגוע בתזרים.
גם תחום הקניונים עלול להיפגע בגלל צמצום כוח הקנייה של הציבור, השינוי בהרגלי הצריכה והגדלת הרכישות אונליין.
לסיכום, המחסור בדירות והעלייה בביקוש גרמו לעליית מחירי הדירות בישראל. אולם, המשבר הכלכלי העולמי הנוכחי שפגע קשות בכוח הקנייה והביא לכמיליון דורשי אבטלה, לסגירת עסקים ולבעיות תזרים למשקי הבית יחד עם עלייה בריבית על המשכנתאות יגרמו להערכתי בטווח הקרוב לקיפאון בענף ואף לירידות מחירים וזאת עד להתייצבות והתחזקות הכלכלה.